Шаги по строительству пристройки к дому

Обзор проекта

• Рабочее время: 2 недели — 4 недели, 2 дня;
• Общее время: 3 — 8 недель.

• Уровень квалификации: Продвинутый;
• Сметная стоимость: от $50 000 до $250 000.

Из всех проектов по благоустройству дома ни один не является более сложным и дорогостоящим, чем строительство пристройки к дому. Строительство пристройки к дому изменяет фактическую планировку дома: необходимо выкопать и установить фундамент, затем возвести каркас и отделать новое жилое пространство. Национальная ассоциация риэлторов отмечает, что строительство пристройки к дому может стоить от $90 000 до втрое большей суммы в зависимости от размера и назначения помещения. В некоторых случаях это может превысить первоначальную стоимость дома. Хотя не существует калькулятора, оценивающего стоимость строительства пристройки, вам придется звонить и сравнивать расценки различных подрядчиков. Несмотря на огромные масштабы и стоимость такого проекта, пристройки к комнатам высоко ценятся, поскольку ни один другой проект не имеет такого потенциала для улучшения благоустройства и повышения стоимости недвижимости вашего дома.

Содержание статьи:

• Перед началом работы
• Что вам понадобится
  • Оборудование / инструменты
  • Материалы
• Инструкции
• Шаги к строительству пристройки к дому
  • Определите бюджет и объем работ
  • Надежное финансирование
  • Выбор генерального подрядчика
  • Работайте с архитектором (если это целесообразно)
  • Получение разрешений и подготовка участка
  • Постройте фундамент
  • Каркас строения
  • Добавление обшивки и кровли
  • Установка окон и дверей
  • Разводка электрики, водопровода и отопления, вентиляции и..
  • Добавьте изоляцию и гипсокартон
  • Отделка интерьера
  • Подключение светильников
  • Завершение ландшафтного дизайна
  • Заполните список работ

Хотя пристройку к дому можно сделать самостоятельно, домовладельцы очень редко берутся за такую работу. Практически всегда этот тип проекта поручается генеральному подрядчику и/или различным субподрядчикам. Навыки, необходимые для завершения пристройки помещения, включают в себя очень широкий спектр способностей, и почти никто — даже опытный мастер — не может сделать все это самостоятельно.

Это, однако, не означает, что хозяевам можно не помогать. Напротив, домовладельцам необходимо участвовать в каждом этапе процесса, чтобы принимать обоснованные решения и быть уверенными в том, что работа соответствует их ожиданиям. Если вы принимаете вызов управлять проектом самостоятельно, понимание этапов пристройки к дому поможет вам планировать и контролировать работу всех различных субподрядчиков, которые будут работать над вашим проектом. А как домовладелец, вы можете сами заняться некоторыми аспектами общего проекта, например, выполнить окончательную отделку плотницких работ или покрасить стены.

Какова бы ни была степень вашего участия, очень важно рассматривать работу как один большой поэтапный проект, чтобы понять, как работают подрядчики, эффективно оценивать и контролировать их деятельность и планировать собственное участие.

Перед началом работы

Конкретные строительные материалы и инструменты, необходимые для работы с ними, варьируются от проекта к проекту, но, как правило, пристройка к дому включает большинство (если не все) тех же элементов, которые требуются при строительстве нового дома. При строительстве крупной пристройки к дому могут использоваться десятки материалов и инструментов, начиная от основного землеройного оборудования и инструментов для работы с бетоном и заканчивая красками и лаками, используемыми для отделки деревянных конструкций и шкафов.

Немногие профессионалы строительного дела владеют всеми инструментами или имеют все навыки, необходимые для завершения строительства большой пристройки к комнате, поэтому очень часто работу контролирует генеральный подрядчик (ГП), который принимает участие в тендере, затем контролирует и оплачивает работу различных субподрядчиков-специалистов для завершения проекта в соответствии с согласованными спецификациями. Хотя проект можно спланировать самостоятельно, нанять и контролировать субподрядчиков самостоятельно — это сложная задача, о которой многие домовладельцы в итоге жалеют. Пристройка комнаты пройдет гораздо более гладко, если вы наймете генерального подрядчика.

Будьте готовы к тому, что строительство пристройки к дому займет много времени. Несмотря на то, что в руках опытных подрядчиков работа может занять всего две-четыре недели восьмичасового рабочего дня, между этапами обычно бывает много времени простоя, пока проект ожидает прибытия инспекторов или следующего субподрядчика. Нередки случаи, когда пристройка к дому, начатая в конце весны, завершается к осени. Необходимое время зависит в основном от наличия рабочей силы и материалов в вашем регионе.

Featured Video

Что вам понадобится

Оборудование / инструменты

• Инструменты для фундамента;
• Инструменты для плотницких работ;
• Кровельные инструменты;
• Инструменты для отделочных работ;
• Сантехнические инструменты;
• Электромонтажные инструменты;
• Инструменты для отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Материалы

• Материалы для фундамента;
• Каркасные пиломатериалы;
• Обшивка пола, стен и крыши;
• Различные крепежные элементы;
• Сантехнические материалы и приспособления;
• Электротехнические материалы и оборудование;
• Компоненты системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;
• Окна и двери;
• Внутренняя отделка пола, стен и потолка;
• Шкафы или другие встроенные элементы;
• Внешний сайдинг и отделка;
• Кровля и водостоки;
• Краска и другие отделочные материалы.

Инструкции

Шаги к строительству пристройки к дому

Определите бюджет и объем работ

1. Важно быть готовым к предстоящей работе и реалистично оценивать свой бюджет. Хотя некоторые домовладельцы сообщают, что они заплатили от 50 000 до 75 000 долларов за полномасштабную многокомнатную пристройку к дому, более реалистичная цифра, вероятно, находится в районе шестизначного числа. Например, за пристройку 1 000 квадратных футов к дому придется заплатить от 150 000 до 250 000 долларов, в зависимости от стоимости в вашем регионе.

Надежное финансирование

Немногие домовладельцы могут оплатить полную пристройку комнаты наличными. Поэтому необходим заем или кредитная линия. Обычно это предполагает получение кредита под залог недвижимости, второй ипотеки или кредитной линии на основе суммы собственного капитала дома — текущей стоимости недвижимости за вычетом остатка непогашенной ипотеки или кредита. Банки и другие кредиторы часто неохотно предоставляют деньги домовладельцам, которые все еще должны 80-85 процентов или более от оценочной стоимости дома, хотя это не является жестким и непреложным правилом. Если домовладелец все же имеет право на получение второй ипотеки или кредита под залог жилья, банки обычно выдают не более 85 процентов от суммы, которую вы имеете в доме. Например, если ваш дом оценивается в $500 000, а остаток по ипотеке составляет $250 000, многие банки будут готовы предоставить вам кредит еще на $212 000 (85% от $250 000) для завершения крупной пристройки к дому, если она обещает увеличить стоимость вашего дома. Получение кредита, конечно же, зависит от того, насколько у домовладельца хорошая кредитная история. Если вы не можете претендовать на получение банковского кредита, существуют другие способы обеспечения заемного финансирования, например, заем под залог пенсионного фонда или полиса страхования жизни. Однако такие займы следует брать осторожно, после консультации с финансовым консультантом.

Выбор генерального подрядчика

Большинство людей предпочитают нанимать генерального подрядчика (ГК) для выполнения работ по пристройке комнаты. У ГК может быть наемный штат плотников, которые выполняют большую часть работы, но они также работают с различными специализированными субподрядчиками, которые будут наняты для выполнения конкретных обязанностей, таких как сантехника, электропроводка и работы по ОВКВ. Вы будете платить генеральному директору непосредственно за проект согласованными частями, а генеральный директор, в свою очередь, будет платить и контролировать своих сотрудников и различных субподрядчиков, которые работают над вашим проектом. Все зависит от способности найти авторитетного подрядчика, с которым вы сможете работать, поэтому не торопитесь с выбором гендиректора. Получите рекомендации от соседей, друзей или родственников. Если они не могут порекомендовать подрядчика, отбросьте стеснение и постучите в двери домов, в которых недавно были сделаны пристройки. Важность подрядчика невозможно переоценить. Для большинства людей эта работа слишком велика, чтобы справиться с ней самостоятельно, если только у вас нет профессионального опыта и достаточно времени. На первой встрече с потенциальными подрядчиками следует обсудить масштаб проекта, сроки, в которые подрядчик будет работать, общие вопросы дизайна и стратегии экономии. Не бойтесь спрашивать подрядчика о возможностях контроля расходов на ранних этапах планирования. Прибыль генподрядчика на вашем проекте обычно составляет от 10 до 20 процентов от общей суммы предложения, поэтому вы имеете право вести активные переговоры. Именно в это время вы можете согласиться выполнить часть отделочных работ самостоятельно в обмен на скидку. Перед началом работ вы и генеральный подрядчик должны подписать контрактное соглашение, включая график платежей. Не существует жесткого и однозначного правила относительно графика платежей. Часто считается тревожным сигналом, если генеральный подрядчик настаивает на предоплате в размере более 50 процентов от общей суммы. На самом деле, законы в некоторых регионах запрещают подрядчикам требовать авансовый платеж в размере более 1/3 от общей суммы контракта. Подрядчик, который хочет получить большую часть авансового платежа, может оказаться на шаткой финансовой почве. Чаще всего оплата производится двумя или тремя равными частями, приуроченными к важным этапам завершения работ. Но важно, чтобы вам разрешили удерживать значительную часть оплаты (от 10 до 25 процентов) до тех пор, пока вы не проведете окончательный осмотр проекта, чтобы убедиться в своем удовлетворении.

Читайте также: Строительство пристройки к дому: Плюсы и минусы

Всякий раз, когда процентные ставки падают и кредиты на покупку жилья становятся доступными, по всей стране раздается оркестр молотков и пил. Это звуки..

Работайте с архитектором (если это целесообразно)

Хотя некоторые подрядчики могут спроектировать вашу пристройку или работать по готовым строительным планам, во многих случаях лучше нанять архитектора. Есть определенная польза в том, чтобы нанять архитектора, рекомендованного подрядчиком, так как это гарантирует, что обе стороны знакомы друг с другом. Однако, если вы рассматриваете такую возможность, убедитесь в том, что архитектор является квалифицированным специалистом, а не просто другом генподрядчика. При поиске подрядчика вы можете встретить термин «подрядчик по проектированию и строительству». Подрядчики, выполняющие проектные работы, существуют уже много лет и являются обычным явлением. Подрядчик по проектированию и строительству — это, по сути, то же самое, что и строительный подрядчик, но тот, кто отказывается от услуг архитектурной компании. Подрядчик, осуществляющий проектирование, не обязательно нанимает архитектора, вместо этого он может прибегнуть к услугам собственного дизайнера для создания планов. Хотя подрядчики, занимающиеся проектированием и строительством, рекламируют себя как универсальные магазины, у найма такого подрядчика есть свои плюсы и минусы. Некоторые подрядчики, занимающиеся проектированием, чрезвычайно компетентны, в то время как другие могут быть недобросовестными. Если вы рассматриваете возможность найма подрядчика, тщательно изучите его прошлые работы для нескольких клиентов.

Получение разрешений и подготовка участка

Ваш подрядчик получит разрешения и должен будет вывесить утвержденные разрешения на видном месте на вашем участке. Бригада приедет и привезет переносной туалет, а также, возможно, установит рекламную вывеску, оповещающую мир о компании, которая строит вашу пристройку. Для подготовки участка может прибыть большая землеройная техника, которая разровняет площадку до ровной, голой грязи. Препятствия будут удалены — возможно, даже некоторые деревья (если это разрешено в вашем районе). Заборы будут временно снесены, чтобы обеспечить доступ тяжелой техники к участку. Не беспокойтесь об этом, казалось бы, экстремальном изменении вашей собственности. Такие земляные работы помогут строительству идти более гладко, а заключительные этапы обычно включают в себя дополнительные земляные работы и выравнивание контуров, чтобы вернуть ландшафту законченный вид.

Постройте фундамент

Для большинства пристроенных помещений закладывается полномасштабный фундамент, как и для нового дома. В зависимости от планов, бригада начнет заливать бетонную плиту или выкапывать котлован для подвала или подвального помещения, а затем заливать бетонные фундаменты и стены фундамента. Фундаментные работы обычно выполняются специализированным подрядчиком, нанятым генеральным подрядчиком — часто той же бригадой, которая проводит предварительную подготовку участка. Может потребоваться несколько дней на рытье, заливку и затвердевание фундамента, прежде чем он будет готов для начала работы бригады каркасников.

Каркас строения

Как только бетон фундамента затвердеет, начинается возведение полов, стен и крыши. Это может произойти с удивительной быстротой, если работу выполняет большая опытная бригада. Однажды вы приходите домой с работы и обнаруживаете, что весь каркас уже готов. Некоторые проекты строятся «на скорую руку», когда бригада монтажников возводит платформы пола, стены на стойках и стропила крыши по частям, а затем обшивает их. В других случаях определенные элементы строятся за пределами стройплощадки, а затем доставляются на грузовиках для монтажа крупными частями. Например, сейчас часто стропильные фермы строятся за пределами стройплощадки, а затем поднимаются на место краном. В других случаях даже каркасные стены изготавливаются за пределами стройплощадки, что может ускорить процесс возведения конструкций. Каркасное строительство часто выполняется бригадой плотников, которые постоянно работают в штате генерального подрядчика, но также часто плотники являются независимыми работниками, нанимаемыми по мере необходимости. Монтаж каркаса происходит довольно быстро, часто в течение одного-двух дней, так как необходимо срочно накрыть строение обшивкой, чтобы укрыть его от непогоды.

Добавление обшивки и кровли

За каркасными работами быстро следует обшивка стен и крыши, затем обшивка дома, рубероид и черепица. Цель состоит в том, чтобы обеспечить хорошую защиту конструкции от непогоды и позволить бригадам продолжить работу под навесом. Обшивка стен и крыши обычно устанавливается той же бригадой, которая выполняет основные каркасные работы, хотя черепица и другие кровельные материалы часто выполняются специализированным субподрядчиком. В современном строительстве стены обычно обшиваются плитами OSB (Oriented Strand Board), а затем покрываются стекловолоконной пленкой, известной как «house wrap». Для настила крыши чаще всего используются фанерные панели, хотя иногда применяются OSB и другие материалы. Крыша почти сразу покрывается черепицей или другим отделочным кровельным материалом. Это, наряду с установкой окон и дверей, защищает строение от дождя и позволяет не спеша завершить внутренние работы. После завершения кровельных работ кажется, что проект движется вперед быстрыми темпами, хотя последующие работы часто занимают довольно много времени.

Установка окон и дверей

Новые окна и двери устанавливаются сразу после кровли — а иногда и одновременно с ней. Это закрепляет конструкцию и делает ее устойчивой к атмосферным воздействиям для последующих работ. Профессионалы в строительстве описывают здание как «высушенное» после этого этапа, что означает, что интерьер защищен от внешних воздействий. Окна и двери для пристройки комнат обычно представляют собой стандартные элементы, заказанные у производителя. Они легко устанавливаются плотниками.

Разводка электрики, водопровода и отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Важнейшие услуги, такие как электрика, водопровод и отопление/охлаждение, проходят «черновую отделку», что означает, что такие элементы закулисья, как трубы, проводка и воздуховоды, устанавливаются, пока стены, полы и потолки еще находятся в необработанном состоянии, с открытыми элементами каркаса. Это нормально, что проект может замедлиться, когда приходят эти субподрядчики — электрики, сантехники и специалисты по ОВКВ, но эти профессии обычно работают довольно быстро, часто завершая свою работу за день или два. Настоящие трудности, как правило, связаны с ожиданием городских инспекторов для проверки и утверждения работ. Эти системы должны быть проверены и одобрены, прежде чем можно будет проводить какие-либо дополнительные работы на стенах, полах и потолках.

Добавьте изоляцию и гипсокартон

С добавлением изоляции и гипсокартона после завершения механических проверок проект начинает выглядеть как реальное строение. Изоляция может быть одного или нескольких различных типов, от стандартных стекловолоконных плит до напыляемой пены и вспученной целлюлозы. Гипсокартонные работы — это многоэтапный процесс: навешивание листов, «замазывание» швов влажной гипсокартонной смесью, высыхание этой смеси, а затем шлифовка швов. Изоляцию и гипсокартон иногда устанавливают плотники-каркасники, но это могут делать и субподрядчики, которые специализируются на этой работе. Если они будут работать стабильно, рабочие закончат установку изоляции и гипсокартона всего за пару дней.

Отделка интерьера

Следующим шагом будет укладка напольного покрытия и шкафов, а также покраска потолков и стен. Любая из этих задач может стоять на первом месте, а очередность часто диктуется расписанием. Подрядчики, занимающиеся малярными работами, имеют опыт чистого окрашивания после укладки напольного покрытия, но отделочные работы легче выполнять после окраски стен. В небольших проектах малярные и напольные работы часто выполняются плотниками-отделочниками, хотя в крупных работах могут потребоваться субподрядчики по напольным и малярным работам. Установка межкомнатных проходных дверей, плинтусов, оконных наличников, дверных наличников, молдингов для короны и другой отделки обычно выполняется плотниками-отделочниками, которые специализируются на этой работе, хотя некоторые плотники общего профиля в равной степени умеют выполнять черновые каркасные и отделочные работы.

Подключение светильников

Ближе к концу проекта сантехники, электрики и специалисты по ОВКВ вернутся, чтобы завершить установку и окончательное подключение сантехнических приборов, светильников, выключателей, розеток и оборудования ОВКВ. Некоторые из этих работ могут выполняться одновременно с внутренними отделочными работами. Задержки на этом этапе — обычное дело, поскольку субподрядчики по механическим системам пользуются большим спросом. Многие местные строительные нормы и правила требуют, чтобы эти работы выполняли лицензированные субподрядчики, но если это разрешено, генеральный подрядчик может поручить своим работникам выполнить большую часть работ по окончательному подключению.

Завершение ландшафтного дизайна

В то время как внутренняя отделка дома близится к завершению, ландшафт, который был выкорчеван, чтобы обеспечить легкий доступ к участку, теперь восстанавливается. Землеройная техника может вернуться для обратной засыпки вокруг фундамента, выравнивания и контура двора, а подрядчики по озеленению могут прибыть для посадки деревьев и кустарников и восстановления газона. Хотя земляные работы часто выполняются под руководством генерального подрядчика, домовладельцы иногда заключают контракт с другой фирмой для выполнения окончательных работ по озеленению. Или же некоторые домовладельцы предпочитают сами заниматься посадкой растений и восстановлением газона.

Заполните список работ

Список доделок — это запись различных элементов, которые осталось сделать. Многие из них — это завершающие штрихи, которые пришлось отложить для других работ или просто пропустить в процессе. Часто и подрядчик, и домовладельцы составляют свои собственные списки и объединяют их в общий список. Завершение списка работ и окончательная проверка генподрядчиком и домовладельцем — это последний этап, на котором подрядчик выставляет домовладельцу счет на окончательную оплату. Существует множество способов построения графика платежей от домовладельца к генеральному подрядчику, но типичным является внесение значительного аванса до начала работ, а затем один или два платежа через согласованные промежутки времени по мере выполнения работ. Как правило, по крайней мере, последние 10 процентов оплаты или больше, если стороны согласны, зависят от завершения списка работ и окончательного осмотра домовладельцем и подрядчиком.

Что я должен знать, прежде чем пристраивать пристройку к своему дому?

Первый шаг к строительству пристройки, еще до обращения к подрядчикам, — взвесить все «за» и «против» проекта, выяснив ответы на два вопроса. Добавит ли ваш тип пристройки ценность вашему дому? Хотя вы, возможно, не планируете продавать свой дом в течение длительного времени, любое дополнение может повлиять на оценку, стоимость перепродажи и возврат инвестиций в будущем. Существуют ли какие-либо ограничения по зонированию, которые изменят ваши планы по пристройке? Например, ваш город может не одобрять строительство вверх, но границы вашей собственности могут не позволять вам строить наружу.

Что дешевле — пристраивать или отстраивать?

Строительство вверх обычно дешевле, чем строительство наружу. Для возведения здания требуются материалы для каркаса и рабочая сила. Строительство снаружи, если только это не отмостка, требует материалов и труда для земляных работ, фундамента и ландшафтного дизайна. Самый дешевый способ пристроить пристройку к дому — это достроить подвал, чердак или гараж, поскольку в этом случае вы обойдете все затраты на возведение фундамента и кровли.

Нужны ли мне чертежи для пристройки?

Да. Вам понадобится чертеж, или план дома, составленный для руководства проектом, а также для получения разрешения на строительство в строительном управлении вашего города.