Сад и огород Сад и огород
Когда речь идет об инвестиционных стратегиях, легко понять, почему идея переделки дома может быть привлекательной. Покупка проблемной недвижимости (она же «ремонтная») по низкой цене, ее ремонт и продажа за большую сумму, чем вы потратили, кажется разумным планом для любого человека с проницательным взглядом, который любит проекты.
Содержание статьи:
- Знакомство с экспертом
- Игнорирование плохой планировки
- Не прислушиваться к своей интуиции
- Игнорирование текущих стилей и тенденций
- Забывать о том, чего не видно
- Игнорирование истории объекта недвижимости
- Торопить процесс
- Пренебрежение внешним видом
- Сложные и чрезмерно стилизованные дизайнерские решения
- Не нанимать профессионалов
К сожалению, недостатков у такого бизнеса может быть много, особенно для новичков. Мы попросили экспертов рассказать о том, как они сами сталкивались с основными ошибками при продаже домов, а также о том, как заметить проблему в потенциальном доме или проекте до того, как последствия выйдут из-под контроля.
Знакомство с экспертом
- Стив Ларет — эксперт по жилой недвижимости;
- Джин Браунхилл — основатель компании Sweeten, виртуальной свахи по ремонту, которая соединяет домовладельцев с проверенными подрядчиками;
- Клифф Уикс — риэлтор компании Century 21 New Millennium.
Игнорирование плохой планировки
Эксперт по жилой недвижимости Стив Ларет говорит нам: «Самая большая ошибка, которую может совершить покупатель, — это думать, что чрезмерная отделка помещения заставит покупателей обратить внимание на неудачную планировку».
На первый взгляд может показаться, что неудачная планировка может быть решена с помощью грамотного косметического ремонта, а не структурного, но Ларет предупреждает, что это большая ошибка. «Недальновидные покупатели не хотят переносить стены и заниматься строительными работами из-за их дороговизны, но если вы не сделаете правильную планировку, каждый потраченный доллар будет просто помадой на свинье!» — говорит он. «Умные агенты и хорошо воспитанные, подкованные покупатели не заинтересуются вашим продуктом. Вы не сможете потратить деньги на то, чтобы выбраться из неудобной планировки».
Итак, что же представляет собой хорошая планировка?
«Идеальный макет — это любой макет, который не требует объяснений», — объясняет Ларет. «Покупатели должны иметь возможность пройтись по дому и четко понять назначение каждой комнаты. Если покупатель стоит в помещении и размышляет, как бы он использовал ту или иную комнату, считайте, что каждая минута раздумий — это еще тысяча долларов от вашей запрашиваемой цены».
Не прислушиваться к своей интуиции
Покупка дома — даже для того, чтобы перевернуть его — это эмоциональное путешествие. Это одна из причин, почему оно может казаться таким подавляющим.
«Когда покупатели выбирают дом, это очень похоже на выбор второй половинки. Это эмоциональная связь», — говорит Ларет. «Неудобное [пространство] создаст неловкое ощущение, а никто не пойдет на второе свидание, если общее ощущение после первого свидания будет неловким».
Читайте также: Ошибки в дизайне, которых эксперты хотят, чтобы вы избежали в этом году
Гораздо веселее принимать участие в обсуждении лучших сторон дизайна дома. Но реальность такова, что ошибки в дизайне случаются слишком часто и могут..
Ларет предупреждает, что лучший способ оценить эмоциональную связь ваших потенциальных покупателей — это подумать о том, что вы чувствуете, когда находитесь в помещении. «Если вы, как застройщик, будете думать о том, как вы оформите комнату, то и покупатель будет думать о том же, а это плохо для бизнеса», — говорит Ларет.
Игнорирование текущих стилей и тенденций
«Тенденции приходят и уходят, и если открытые планировки все еще в моде, то высокие потолки уходят», — говорит Ларет. «Двухэтажные гостиные и фойе уходят в прошлое, уступая место более практичным планировкам, более компактным и энергоэффективным».
Хотя все возвращается на круги своя, покупка дома со слишком большим количеством устаревших характеристик затруднит его перепродажу и может оставить вас с недвижимостью на руках гораздо дольше, чем предполагалось.
Забывать о том, чего не видно
«Обязательно позаботьтесь о том, чего не видно — электропроводке, водопроводных трубах, каналах отопления и охлаждения, а также об изоляции», — говорит Джин Браунхилл, основатель компании Sweeten. «Эти основные механические устройства представляют потенциальному покупателю ценность дома, который работает эффективно и безопасно».
Наряду с потенциальной угрозой безопасности, проблема, скорее всего, все равно рано или поздно обнаружится. «Когда потенциальный покупатель пришлет своего инспектора, дом, требующий ремонта или нового механического оборудования, может либо заставить покупателя потребовать скидку на цену покупки, либо уйти», — предупреждает Браунхилл.
«Одна из самых безумных вещей, которые я видел при продаже, — это когда куча остатков запасов и мусора была просто забита в вентиляционное отверстие», — говорит Клифф Уикс, риэлтор компании Century 21 New Millennium. «Снаружи все выглядело хорошо, но когда вы стояли рядом, вы могли видеть все — от банок из-под краски и пластиковой упаковки до пустых бутылок из-под Gatorade, которые почти все перекрывали».
Игнорирование истории объекта недвижимости
В процессе покупки Уикс предупреждает, что необходимо серьезно отнестись к истории объекта и его осмотру. «Изучите титул, чтобы определить, есть ли в истории очевидные «красные флажки», — говорит Уикс. «Возможно, есть старые съемки или план [карта], которые позволят покупателю определить, могут ли быть проблемы с расположением дома или узнать о любых потенциальных посягательствах».
9 САМЫХ БОЛЬШИХ ОШИБОК НОВОГО МАЙНКРАФТ ПЕ 1.19.60.25
«[И] осмотрите все», — добавляет Уикс. «Это может стоить от 500 до 1000 долларов, но это исключит возможность катастрофических потерь».
Торопить процесс
«Самые распространенные ошибки, которые я вижу, — это когда перепланировка кажется поспешной», — говорит Уикс. «[Это приводит к] ошибкам в дизайне, таким как невозможность открыть кухонные приборы из-за того, что они ударяются о шкафы [и] некачественная установка важных косметических элементов, таких как напольное покрытие или задние панели».
Но, как объясняет Уикс, проблемы могут начаться еще до того, как план дизайна будет введен в действие, и в большинстве случаев они сводятся к «слишком большому энтузиазму и недостаточно тщательной проверке при приобретении недвижимости». К сожалению, на конкурентном рынке это может привести к серьезным (и очень дорогим) просчетам.
«Иногда «как есть — где есть» — единственные доступные условия. Покупатели идут на это, думая, что они изменят планировку, обновят кухню и ванную и вообще придадут недвижимости свежий вид. Через несколько недель они узнают, что пристройка была построена на четыре фута выше границы бокового двора, септическая система вышла из строя или есть серьезные дефекты в конструкции, устранение которых обойдется в десятки тысяч долларов», — говорит Уикс.
Пренебрежение внешним видом
«Внешняя привлекательность говорит о многом и является ключевым фактором для привлечения потенциальных покупателей», — говорит Браунхилл. Новая входная дверь и гаражные ворота обеспечивают высокую рентабельность инвестиций». Замена повреждений крыши или отсутствующей черепицы — это также расходы на обслуживание, которых потенциальный покупатель, возможно, захочет избежать. Это не говорит о том, что дом ухоженный и ухоженный».
Сложные и чрезмерно стилизованные дизайнерские решения
Браунхилл также предупреждает, что при оформлении интерьера лучше всего придерживаться нейтральных тонов. Это особенно актуально для таких ключевых помещений, как кухни и ванные комнаты.
«Простое обновление устаревшей ванной комнаты [или кухни] новыми, нейтральными материалами позволяет покупателю представить свой собственный стиль и вкусы в этом помещении», — говорит она.
Не нанимать профессионалов
Если вы впервые занимаетесь продажей квартиры, то вам необходимо с самого начала работать с профессионалами. «Рассматривая потенциальные объекты, я всегда хочу, чтобы мои клиенты имели максимум информации о сравнительных характеристиках и тенденциях в районе», — говорит Уикс. «Чаще всего это опытные подрядчики, которые знают о строительстве больше, чем я, [но] они хотят, чтобы я убедился, что в их бюджете достаточно места для получения прибыли, на которую они рассчитывают».
Если вы не являетесь опытным подрядчиком или вы новичок в этом процессе, «подумайте о том, чтобы нанять генерального подрядчика для помощи в реализации первых нескольких проектов», — добавляет Уикс. «Самое низкое предложение не всегда является лучшим выбором при найме специалистов. Нанимайте профессионалов с проверенной репутацией».
Независимо от того, планируете ли вы покупать недвижимость для сдачи в аренду или покупаете ее для сдачи в аренду, у Уикса есть несколько последних мудрых слов: «Есть начинающие и есть опытные», — говорит он. «Знайте, кто из них вы, или у кого вы покупаете. Не поддавайтесь на уговоры, потому что во второй раз ремонт обойдется дороже».
